在古老的小镇清平镇，有一家不起眼的古董店。店主是个年逾古稀的老人，名叫陈福，一生痴迷于收集各种稀奇古怪的玩意儿。
这一日，镇上来了个衣衫褴褛的货郎。他背着一个破旧的行囊，挨家挨户地询问是否有人愿意买下他的货物。当他来到陈福的古董店时，从行囊里拿出了一幅画卷。画卷用一块已经发黄的丝绸包裹着，隐隐散发着一股陈旧的气息。
陈福接过画卷，缓缓展开。映入眼帘的是一幅美人图，画中的女子肌肤如雪，双眸似星，朱唇不点而红。她身着一袭华丽的古装，身姿婀娜，仿佛要从画中走出来一般。然而，陈福毕竟是见过世面的人，他的目光落在画卷的材质上时，却微微皱眉。这画卷的材质他从未见过，既非宣纸，也非绢帛，触感有些冰冷，像是某种生物的皮肤。但这幅画实在太过精美，陈福心中的好奇和喜爱还是占了上风，他决定买下这幅画。
货郎得到了一笔不菲的钱财后，匆匆离开了清平镇，仿佛身后有什么可怕的东西在追赶他。陈福则将画卷小心地挂在古董店的内室，每日都要欣赏一番。
随着时间的推移，奇怪的事情开始在古董店内发生。夜里，陈福常常听到隐隐约约的女子哭声，那哭声似有若无，萦绕在他的耳边。起初，他以为是自己年纪大了，产生了幻觉，但当他发现店内的一些物件在夜里会莫名地移动位置时，他意识到事情有些不对劲。
有一天，陈福在擦拭画卷时，突然发现画中的女子似乎与之前有些不同。她的眼神中仿佛多了一丝哀怨，原本娇艳欲滴的嘴唇也微微泛白。陈福心中一惊，他凑近仔细观察，却感觉画卷上有一股寒意扑面而来，让他不禁打了个寒颤。
当晚，陈福做了一个噩梦。他梦到画中的女子从画卷中走了出来，她的身体周围环绕着一层淡淡的雾气，一步步向他走来。女子的面容在雾气中若隐若现，却透着一股摄人心魄的美。她伸出修长的手指，轻轻划过陈福的脸颊，陈福想要挣扎，却发现自己动弹不得。
梦醒后，陈福大汗淋漓。他决定找镇上的道士来看看，是不是这幅画有什么古怪。
道士名叫玄清，是清平镇附近一座道观的主持，在降妖除魔方面颇有威名。玄清来到古董店后，一眼就看出了画中的端倪。他神色凝重地对陈福说：“这幅画是人皮所制，画中的女子乃是被禁锢的冤魂。”
陈福听后，吓得瘫坐在椅子上。他怎么也没想到，自己喜爱的这幅画竟然如此邪门。玄清告诉陈福，制作这幅人皮画卷的人一定是个心术不正的邪术师，他用残忍的手段将女子的灵魂封印在人皮上，以此来达到某种不可告人的目的。
玄清准备了桃木剑、符咒等法器，试图将画中的冤魂驱散。当他念起咒语，用桃木剑指向画卷时，画卷突然剧烈地抖动起来，画中的女子发出了凄厉的叫声。店内的灯光也开始闪烁不定，一股强大的力量似乎要冲破玄清的封印。
玄清没有想到这冤魂的怨念如此之深，经过一番激烈的对抗，他虽然暂时压制住了画中的恶灵，但也受了不轻的伤。他告诉陈福，这恶灵太过强大，他需要回去准备更厉害的法器才能彻底消灭它。
在玄清离开后，古董店陷入了一片死寂。陈福守着那幅画，心中充满了恐惧。然而，画中的恶灵却不会就此罢休。
深夜，那女子的身影再次从画卷中浮现。这次，她的面容变得狰狞，眼中闪烁着仇恨的光芒。她走出画卷，在古董店内四处寻找着什么。陈福躲在一个角落里，屏住呼吸，不敢发出一点声音。但恶灵还是发现了他，她缓缓地飘向陈福，嘴里发出阴森的笑声。
陈福惊恐地看着恶灵靠近，他的身体因为恐惧而无法动弹。恶灵伸出手，抓住了陈福的脖子，陈福感觉一股冰冷的气息传遍全身，他的视线开始模糊起来。就在他以为自己要命丧于此的时候，一道金光从门外射来，原来是玄清赶了回来。
玄清带来了道观的镇观之宝——八卦镜。八卦镜散发出强烈的金光，照在恶灵身上，让她发出痛苦的嘶吼。玄清口中念念有词，挥舞着桃木剑与恶灵展开了殊死搏斗。
恶灵不甘心被制服，她释放出一道道黑色的烟雾，试图冲破金光的束缚。店内的物品被强大的力量掀翻，一片狼藉。玄清将符咒贴在桃木剑上，狠狠地刺向恶灵。恶灵身形一闪，躲过了这致命一击，但也被符咒的力量所伤，她的身影变得有些虚幻。
玄清趁机将八卦镜的光芒集中在恶灵身上，同时口中的咒语念得更快。恶灵在光芒中挣扎，她的尖叫声震耳欲聋，仿佛要将整个古董店都震塌。然而，玄清的力量也在逐渐消耗，他知道，如果不能尽快消灭恶灵，一旦让她恢复过来，后果不堪设想。
在激烈的对抗中，玄清施展了一种特殊的法术，让他和恶灵之间建立了一种心灵的联系。通过这种联系，他看到了恶灵的过去。
原来，画中的女子名叫苏瑶，是一位富家千金。她与一位穷书生相爱，但她的家人却坚决反对这门亲事。书生为了能和苏瑶在一起，听信了一个邪术师的谗言，将苏瑶骗到了一个偏僻的地方。邪术师看中了苏瑶的美貌和纯洁的灵魂，他杀害了苏瑶，并将她的人皮制成画卷，以此来增强自己的魔力。书生得知真相后，悔恨不已，但为时已晚，他最终也被邪术师杀害。苏瑶的灵魂充满了怨恨，在画卷中被禁锢多年，这才变成了恶灵。
玄清看到这些后，心中对苏瑶充满了同情。但他也知道，不能让苏瑶的恶灵继续为祸人间。他决定在消灭恶灵之前，先尝试超度她。
玄清停下了攻击，他开始念起超度亡灵的经文。他的声音低沉而悠扬，在古董店内回荡。苏瑶的恶灵似乎被经文所触动，她停止了挣扎，眼中的仇恨渐渐被迷茫所取代。
玄清一边念着经文，一边用桃木剑在地上画出一道道符咒。这些符咒散发出柔和的光芒，笼罩着苏瑶的恶灵。苏瑶的身影开始变得透明，她的脸上露出了痛苦和不舍的表情。
经过长时间的超度，苏瑶的恶灵终于平静了下来。她看着玄清，眼中流下了两行血泪。玄清知道，苏瑶的怨念已经消散了大部分，但要彻底解脱，还需要最后一步。
他拿出一个特制的葫芦，将苏瑶的恶灵收入其中。然后，他带着葫芦来到了镇外的一座荒山上，挖了一个深坑，将葫芦埋了进去。在埋葬葫芦之前，玄清对着葫芦念了最后一遍经文，希望苏瑶的灵魂能够得到安息。
随着苏瑶的恶灵被超度，清平镇又恢复了往日的平静。陈福的古董店经过整理后，重新开张。但经过这件事，陈福对那些稀奇古怪的东西有了敬畏之心，再也不敢轻易购买来历不明的物品。
玄清回到道观后，将苏瑶和书生的故事讲给了弟子们听。他告诫弟子们，世间的爱恨情仇往往会引发意想不到的后果，人们应该珍惜眼前的人和事，不要被欲望所蒙蔽。而那幅人皮画卷，在玄清的法力下化为了灰烬，它所带来的恐怖和灾难，也成为了清平镇民间传说的一部分，代代相传，警示着后人。